Erstmal nicht viel, erst in der nächsten Eigentümerversammlung muss einiges beschlossen werden.

Zunächst läuft alles weiter wie gewohnt. In Bezug auf die Neuerungen und Änderungen werden wir Sie in der nächsten Eigentümerversammlung oder bei Bedarf, wenn die neuen Regeln für Beschlüsse relevant werden, informieren. Was als Nächstes ansteht, ist der Abschluss eines neuen Verwaltervertrages und einige Beschlüsse zu den Befugnissen des Verwalters. Der Vertrag und der neue Rahmen werden zuerst mit Ihrem Verwaltungsbeirat abgestimmt. Im Anschluss werden Sie dann über alles im Detail informiert.

Die Gemeinschaft legt künftig fest, was sie selbst entscheiden möchte und was der Verwalter eigenständig beauftragen darf.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist künftig alleine für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Um dies zu erledigen bedient Sie sich dreier Organe:

- der Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan,

- des Verwalters als Vertretungs- und Ausführungsorgan und 

- des Verwaltungsbeirates als Aufsichtsorgan. 

Die Gemeinschaft bestimmt nun, welche Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse der Verwalter erhalten soll, durch das Gesetz sind hier nur noch sehr grobe Grenzen gesetzt. Auch der Aufgabenkatalog des Verwalters, der bisher durch das Gesetz festgelegt war, kann nun durch die Wohnungseigentümergemeinschaft individuell bestimmt werden.

Der Verwalter hat mehr Befugnisse erhalten und kann nun viele Dinge auch ohne Beschluss der Eigentümerversammlung beauftragen. 

Der Verwalter ist durch das neue Gesetz zum Vertreter der Gemeinschaft im Innen- und Außenverhältnis geworden. Er kann also künftig vieles ohne Beschluss der Eigentümerversammlung entscheiden. Das Gesetz gibt nur noch vor, dass der Verwalter in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden kann, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Ein Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme und die Erheblichkeit daraus resultierender Verpflichtungen soll unter anderem die Größe der Anlage sein. Mit der Größe der Anlage wächst in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen kann und muss.

Der Umfang seiner Befugnisse kann durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung eingegrenzt werden. Auch können die Befugnisse von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten abhängig gemacht werden.

Die gestärkte Stellung des Verwalters bringt viele Erleichterungen, künftig muss nicht mehr so viel bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten, sondern kann gleich beauftragt werden.

Die Aufgaben des Verwalters waren bisher durch das Gesetz festgelegt, nun kann dies zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft individuell im Verwaltervertrag geregelt werden. Aus diesem Grund ist einer neuer Verwaltervertrag notwendig.

Siehe hierzu auch unser Erklärvideo oben.

Bisher waren die Aufgaben des Verwalters gesetzlich geregelt. Der Verwaltervertrag legte vor allem die Höhe der Vergütung fest. Für besonderen Verwalteraufwand wurden bisher Sondervergütungen beschlossen. In neueren Verträgen waren einige Sondervergütungen bereits geregelt, diese waren aber juristisch oft anfechtbar. Das hat sich durch die WEG-Reform geändert. Nun kann jede Eigentümergemeinschaft rechtsicher und individuell festlegen, welche Aufgaben der Verwalter erfüllen soll und wie er dafür vergütet wird. 

Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) empfiehlt eine Aufteilung der Aufgaben nach „Grundleistungen“ und „Besonderen Leistungen“. 

Grundleistungen sind Leistungen, die regelmäßig anfallen, wie z.B. die Erstellung der Jahresabrechnung, des Wirtschaftsplanes sowie der Vermögensverwaltung, die allgemeine Betreuung, die Einberufung und Abhaltung von ordentlichen Eigentümerversammlungen und Beiratssitzungen, einfache Vertragsabschlüsse, wie z.B. Wartungs- und Hausmeisterverträge und die Beauftragung von einfachen Erhaltungsmaßnahmen (keine Sanierungen). Diese Grundleistungen werden über die monatliche Pauschale abgegolten.

Besondere Leistungen werden nur dann in Rechnung gestellt, wenn sie auch tatsächlich angefallen sind. Hierzu gehören z.B. außerordentliche Eigentümerversammlungen, die Erfüllung neu entstehender gesetzlicher Auskunftspflichten, wie z.B. der Zensus, die Abstimmung mit Rechtsanwälten und die Teilnahme an Gerichtsverhandlungen, die Abwicklung größerer Erhaltungsmaßnahmen (Sanierungen) und vieles mehr.

So wird die Vergütung für beide Seiten transparenter und einfacher in der Handhabung.

Für einen besseren Überblick über die wirtschaftliche Lage des Objektes wird jetzt zusätzlich ein Vermögensbericht erstellt.

Jeder Eigentümer erhält zukünftig mit der Abrechnung einen Vermögensbericht über die wirtschaftliche Lage des Objektes. Hierin enthalten sind neben den Rücklagen auch die Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber Dritten oder Eigentümern sowie eine Auflistung der Vermögensstände (z.B. Heizölbestand, Rasentraktor) und des Immobilieneigentums (z.B. Stellplätze). Die Vermögensstände und das Immobilieneigentum werden nur aufgelistet, aber nicht bewertet.

Die Instandhaltungsrücklage wurde in „Erhaltungsrücklage“ umbenannt.

Die Stellung des Verwaltungsbeirates wird gestärkt, die Anzahl der Beiräte kann nun durch die Gemeinschaft beschlossen werden. Es dürfen nur noch Eigentümer zum Beirat gewählt werden.

Die Größe des Verwaltungsbeirates kann nun durch die Eigentümerversammlung per Beschluss festgelegt werden. Die Anzahl „drei“ hat sich in den meisten Gemeinschaften bewährt und wird auch weiterhin empfohlen, es sind jetzt aber auch kleinere oder größere Gruppen zulässig.

Zum Beirat dürfen künftig nur noch Eigentümer gewählt werden. Die Wahl eines Nichteigentümers ist nicht mehr gestattet und wäre nichtig, bisher war sie anfechtbar.

Neben dem Vorsitzenden muss nun auch ein Stellvertreter gewählt werden.

Die Haftungsbegrenzung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit ist nun im Gesetz verankert. (Einschränkung: Der Beirat muss unentgeltlich tätig sein!). 

Der Vorsitzende ist automatisch der Vertreter der Gemeinschaft und kann eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn der Verwalter diese verweigert oder kein Verwalter bestellt ist.

Von der Eigentümerversammlung kann auch jeder andere Eigentümer für diese Aufgabe per Beschluss bestimmt werden.

Wenn kein Beirat gewählt wird, muss ein Vertreter für die WEG bestimmt werden.

Grundsätzlich ist die Stellung des Beirates gestärkt worden. Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht nun den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen durch den Beirat geprüft und eine Stellungnahme hierzu abgegeben werden. Auch kann der Beirat durch die Versammlung wieder dazu ermächtigt werden, Entscheidungen über Maßnahmen mitzubestimmen.

Eigentümerversammlungen sind jetzt immer beschlussfähig, Einladungen können auch per E-Mail versandt werden und Beschlüsse werden grundsätzlich nur noch mehrheitlich gefasst.

Die Möglichkeit einer Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen kann beschlossen werden. 

Die Beschlussfähigkeit wurde gelockert. Die Eigentümerversammlung ist nun immer beschlussfähig, eine Mindestteilnehmerzahl gibt es lt. Gesetz nicht mehr. (Ausnahmen gibt es nur, wenn die Teilungserklärung etwas anderes festlegt).

Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss jetzt 3 Wochen vorher erfolgen. Sie bedarf nicht mehr der Schriftform, sondern nur noch der Textform und kann daher z.B. auch per E-Mail erfolgen.

Für alle Beschlüsse reicht jetzt die einfache Mehrheit. Ausnahme: Kosten für bauliche Veränderungen (siehe dort).

Die Vertretungs-Vollmacht muss nur noch in Textform vorliegen, d.h. sie kann nun auch per Fax oder E-Mail an die Verwaltung gesendet werden. 

Eine Kombination aus Virtueller- und Präsenz-Eigentümerversammlung ist jetzt möglich. Die Durchführung solcher Hybrid-Eigentümerversammlungen muss allerdings erst durch die Eigentümerversammlung beschlossen werden. Auch die Modalitäten, ob z.B. nur der Ton oder auch das Bild übertragen wird und ob auch Online abgestimmt werden kann, legt die Gemeinschaft mehrheitlich fest. 

Nach wie vor muss ein Protokoll geführt werden, welches vom Versammlungsleiter, dem Vorsitzenden des Beirates und einem weiteren Eigentümer unterschrieben werden muss. Die Erstellung des Protokolls und des Beschlussbuches soll unverzüglich erfolgen. 

Der Umlaufbeschluss (Beschlüsse die ohne Versammlung in Schriftform gefasst werden) müssen nach wie vor allstimmig gefasst werden, d.h. ausnahmslos alle Eigentümer müssen zustimmen.

Für einzelne Maßnahmen kann die Eigentümerversammlung nun aber in der Versammlung mehrheitlich beschließen, dass diese Maßnahme per Umlaufbeschluss mehrheitlich durch die abgegebenen Stimmen beschlossen wird. Dies ist z.B. dann sinnvoll und möglich, wenn die Maßnahme bereits in der Versammlung besprochen wurde, für die Beschlussfassung aber noch weitere Informationen oder Angebote gewünscht werden. Um hier nicht bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten zu müssen, kann nun beschlossen werden, den Beschluss per Umlaufbeschluss herbeizuführen. 

Bauliche Änderungen können nun, mit einigen wenigen Ausnahmen, mehrheitlich beschlossen werden. 

Grundsätzlich wird jetzt nur noch zwischen Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen unterschieden. Die weitere Unterscheidung nach Modernisierung entfällt ebenso wie die unterschiedlichen Abstimmungsmehrheiten, die bauliche Veränderungen bisher fast unmöglich gemacht haben.

Alle baulichen Veränderungen können nun mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. 

Ausnahmen gibt es hier nur noch, wenn nachteilig betroffene Eigentümer der baulichen Veränderung nicht zustimmen oder die Anlage grundlegend umgestaltet wird. Solche Beschlüsse sind anfechtbar oder sogar nichtig. Die genauen Kriterien hierzu sind noch nicht genau festgelegt und werden sicher individuell zu beurteilen sein. Optische Veränderungen, wie z.B. die farbliche Umgestaltung der Fassade dürften aber kein Grund mehr für eine Ablehnung sein.

Eine weitere Ausnahme stellen die sogenannten „privilegierten baulichen Veränderungen“ (E-Mobilität, Barrierefreiheit, Einbruchschutz und Glasfaserkabel) dar. Weitere Erläuterungen siehe dort.

Die Kosten für bauliche Veränderungen tragen nur diejenigen Eigentümer, die mit „ja“ gestimmt haben, aber auch hierzu gibt es einige Ausnahmen. 

Grundsätzlich tragen diejenigen Eigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben, auch die Kosten.

Ausnahmen – in folgenden Fällen zahlen alle Eigentümer anteilig entsprechend dem Verteilerschlüssel:

- Wenn 2/3 der abgegebenen Stimmen und mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile für die bauliche Veränderung gestimmt haben und die Kosten nicht unverhältnismäßig in Abhängigkeit zur Baumaßnahme sind.

- sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums (ca. 10 Jahren) amortisieren.

- die Maßnahme ökologisch sinnvoll ist (z.B. Wärmedämmung oder Kaltwasserzähler) oder es sich um eine Anpassung an den zeitgemäßen Zustand handelt.

Der Einbau einer Ladesäule, die Schaffung von Barrierefreiheit, die Verbesserung des Einbruchschutzes oder die Verlegung von schnellerem Internet kann durch die Gemeinschaft nicht mehr verboten werden. Die Gemeinschaft behält aber das Recht über die Art und Weise der baulichen Veränderung zu bestimmen.

=> Es bedarf zuerst einer Beschlussfassung, d.h. vor dem Umbau muss ein Antrag bei der Verwaltung eingereicht werden, der dann auf der nächsten Eigentümerversammlung beschlossen werden muss.

Die WEG kann „privilegierte baulichen Veränderungen“ nicht mehr verbieten – trotzdem braucht es einen Beschluss durch die Eigentümerversammlung, da die Gemeinschaft über die Art und Weise der Ausführung bestimmen kann und darf. Die Forderungen der Gemeinschaft müssen allerdings angemessen und technisch sinnvoll sein.

Der Eigentümer, der eine „privilegierte bauliche Veränderung“ durchführen möchte, muss einen aussagekräftigen Antrag an die Verwaltung senden. Der Antrag sollte möglichst viele Angaben zu der Art und Weise der Ausführung der Maßnahme enthalten, damit sich die Eigentümerversammlung ein Bild darüber machen kann, was gebaut werden soll und wie das Gemeinschaftseigentum dabei durchdrungen oder verändert wird. So ist für die Gemeinschaft z.B. interessant, wie die Kabel für die Stromversorgung einer Ladesäule oder eines Treppenliftes verlaufen sollen, Aufputz oder Unterputz? Wo und wie werden die Glasfaserkabel verlegt? Müssen Wände oder Decken, vielleicht sogar Brandschutzwände durchdrungen werden und wie werden diese wieder verschlossen? Wie erfolgt die Abrechnung des verbrauchten Stroms? Möglichst viele Fragen sollten im Vorfeld geklärt und dokumentiert werden, damit sich die Eigentümergemeinschaft eine Meinung über die Maßnahme machen und ein entsprechender Beschluss formuliert werden kann. Ein einfaches Angebot mit nur einem Satz „Einbau einer Ladesäule“ (oder z.B. eines Treppenliftes) oder „Verlegung eines Glasfaserkabels“ ist sicher nicht ausreichend. Sprechen Sie uns rechtzeitig an, wir helfen Ihnen gerne weiter, speziell für die Elektromobilität haben wir eine Checkliste für Sie zusammengestellt. 

Die Verlegung z.B. von Kabeln durch Sonder- oder Teileigentum (Keller) muss nicht gestattet werden. Die Entscheidung hierzu obliegt dem jeweiligen Sondereigentümer.

Zudem sollte im Vorfeld geklärt werden, ob irgendwelche „offiziellen“ Genehmigungen nötig und welche gesetzlichen oder technischen Auflagen zu beachten sind.

Über den Antrag wird dann bei der nächsten Eigentümerversammlung beschlossen. 

Sollte der Antrag abgelehnt werden, kann er durch eine Beschlussersetzungsklage durchgesetzt werden. Auch hier hat die Eigentümerversammlung aber immer noch ein Mitspracherecht über die Art und Weise der Ausführung.

Kein Eigentümer darf durch einen Beschluss benachteiligt oder beeinträchtigt werden, dies regelt der Gleichbehandlungs-Grundsatz. Daher ist es wichtig bei allen Maßnahmen darauf zu achten, dass eventuell später weitere Eigentümer Ladestationen anschließen, Glasfaserkabel verlegen oder Barrierefreiheit erlangen möchten. Die Maßnahme sollte so durchgeführt werden, dass weitere Eigentümer später Teile davon mitbenutzen können oder die Möglichkeit haben selber zu bauen. 

Die Beauftragung eines Sachverständigen für die Erstellung eines Gesamtkonzeptes für die Aufstellung von Ladestationen oder den Einbau von Glasfaserkabeln für alle Eigentümer im Vorfeld ist dringend anzuraten.

Wird der Gleichbehandlungs-Grundsatz missachtet, kann es passieren, dass bereits gebaute Anlagen später zu Lasten des Eigentümers rückgebaut oder gewandelt werden müssen, wenn weitere Eigentümer ihren Anspruch aus technischen Gründen nicht umsetzten können.

Die Planungs-, Ausführungs-, Betriebs- und Folgekosten für die bauliche Veränderung tragen die Eigentümer, die diese haben wollen. Eine Aufteilung der Kosten auf mehrere Eigentümer, die die Maßnahme gemeinsam durchführen, ist möglich.

Wollen später weitere Eigentümer, sogenannte Nachzügler, die bauliche Veränderung nutzen, ist dies zulässig, dies kann nicht untersagt werden. Die Eigentümerversammlung entscheidet in diesem Falle über eine Ausgleichzahlung gegenüber den Eigentümern, die die Maßnahme ursprünglich bezahlt haben. Der oder die Nachzügler müssen sich anteilig an den Einbaukosten (die Aufteilung muss angemessen erfolgen gemäß Zeitwert) und an den Betriebs- und Folgekosten ab Nutzung beteiligen. Bereits angefallene Nutzungskosten können nicht aufgeteilt werden. Durch die Beteiligung an den Kosten erhält der neue Eigentümer das Recht auf Nutzung.

Die Ausführung einer „privilegierten baulichen Veränderung“ kann auch durch die Eigentümergemeinschaft an sich gezogen werden. Dadurch behält die Eigentümergemeinschaft die Kontrolle über die Baumaßnahme und würde auch eventuelle Gewährleistungsansprüche in Anspruch nehmen können. Die Kosten für die gesamte Maßnahme würden trotzdem nur von den Eigentümern zu tragen sein, die die Maßnahme wünschen. Bei dieser Variante würden allerdings zusätzlich Sondervergütungen des Verwalters anfallen, da es sich hier um eine besondere Leistung handelt.